2026.07.22
大樓管委會出租頂樓、外牆賺管理基金？小心沒開發票被國稅局連補帶罰！
哈囉！各位社區主委、總幹事，以及關心社區財務的朋友們好。
很多大樓管理委員會為了充實社區的管理基金、減輕住戶繳交管理費的負擔，會將社區的「公共空間」出租來賺取額外收入。
最常見的像是：把頂樓租給電信業者架設基地台、外牆租給廣告商掛看板，或是把一樓多餘的空地租給餐車營業。
出發點雖然是為了社區好，但必須提醒大家：在國稅局眼裡，這就是標準的「營業行為」！ 如果沒有依法處理稅務，最後反而會讓社區吃上高額罰單。
常見迷思：「我們又沒分紅，錢都回饋社區，為什麼要繳稅？」
這是管委會最常踩到的超級大地雷！
很多主委以為，管委會不是公司行號，也沒有把賺來的錢分給住戶（沒有盈餘分配），純粹是用在社區的公共支出上，所以不需要報稅。
錯！ 根據營業稅法的規定，只要管委會與他人簽訂租賃契約並收取租金，這就屬於「銷售勞務取得收入」。不管這筆錢最後用在哪裡，只要有賺取租金的事實，就必須面對以下的稅務規範。
管委會收租金，必須遵守的兩大規定
一旦社區開始出租公共空間，請務必檢視是否符合以下標準：
1. 必須辦理「稅籍登記」 只要有持續性的出租行為與收入，管委會就必須向轄區國稅局辦理稅籍登記，並依法報繳營業稅。
2. 月收達 20 萬，必須開立「統一發票」 如果管委會每個月收取的總租金達到新台幣 20 萬元（含）以上，那就已經達到了使用統一發票的標準！除了辦理登記，還必須每兩個月按時開立發票並申報銷售額。
慘痛案例：以為沒事，結果被連補帶罰！
我們來看一個國稅局查獲的真實情境：
甲社區大樓的管委會在 2025 年間，將大樓的屋頂平台出租給三家電信業者設置基地台。
每家每個月的租金是 7 萬元，所以管委會每個月都有 21 萬元 的租金收入進帳。
因為月收入已經超過 20 萬元，依法應該要辦理稅籍登記並開立統一發票。但管委會並不知情，一直沒有去辦理。
後來被國稅局查獲，核算下來，甲社區一整年漏報了高達 274 萬餘元 的銷售額。最後的下場是：管委會不僅要補繳 13.7 萬元 的營業稅，還被依法處以鉅額罰鍰！原本想幫社區賺錢，結果反而害社區大失血。
搶救小叮嚀：主動補辦才是唯一解方
看完上面的案例，如果您的社區目前也有出租公共空間，卻還沒有辦理稅籍登記，請先不要慌張！
國稅局有規定：只要在「還沒被檢舉」、且「國稅局還沒派人查核」之前，管委會主動向轄區國稅局補辦稅籍登記，並補報、補繳逃漏的稅款與利息，是有機會可以免除罰鍰的（也就是常說的自動補報補繳免罰）。
總結：
管理社區財務是一件吃力不討好的苦差事，各位委員們都辛苦了！
但遇到稅務問題，千萬不能抱持僥倖心態，依照規定辦理登記並開立發票，才是保護社區基金最安全的做法。
如果您不確定目前社區收取的租金規模該如何辦理稅籍登記，或者需要協助與國稅局溝通，隨時歡迎聯絡豐源記帳士事務所，讓 AMY 幫社區把關稅務風險！
很多大樓管理委員會為了充實社區的管理基金、減輕住戶繳交管理費的負擔，會將社區的「公共空間」出租來賺取額外收入。
最常見的像是：把頂樓租給電信業者架設基地台、外牆租給廣告商掛看板，或是把一樓多餘的空地租給餐車營業。
出發點雖然是為了社區好，但必須提醒大家：在國稅局眼裡，這就是標準的「營業行為」！ 如果沒有依法處理稅務，最後反而會讓社區吃上高額罰單。
常見迷思：「我們又沒分紅，錢都回饋社區，為什麼要繳稅？」
這是管委會最常踩到的超級大地雷！
很多主委以為，管委會不是公司行號，也沒有把賺來的錢分給住戶（沒有盈餘分配），純粹是用在社區的公共支出上，所以不需要報稅。
錯！ 根據營業稅法的規定，只要管委會與他人簽訂租賃契約並收取租金，這就屬於「銷售勞務取得收入」。不管這筆錢最後用在哪裡，只要有賺取租金的事實，就必須面對以下的稅務規範。
管委會收租金，必須遵守的兩大規定
一旦社區開始出租公共空間，請務必檢視是否符合以下標準：
1. 必須辦理「稅籍登記」 只要有持續性的出租行為與收入，管委會就必須向轄區國稅局辦理稅籍登記，並依法報繳營業稅。
2. 月收達 20 萬，必須開立「統一發票」 如果管委會每個月收取的總租金達到新台幣 20 萬元（含）以上，那就已經達到了使用統一發票的標準！除了辦理登記，還必須每兩個月按時開立發票並申報銷售額。
慘痛案例：以為沒事，結果被連補帶罰！
我們來看一個國稅局查獲的真實情境：
甲社區大樓的管委會在 2025 年間，將大樓的屋頂平台出租給三家電信業者設置基地台。
每家每個月的租金是 7 萬元，所以管委會每個月都有 21 萬元 的租金收入進帳。
因為月收入已經超過 20 萬元，依法應該要辦理稅籍登記並開立統一發票。但管委會並不知情，一直沒有去辦理。
後來被國稅局查獲，核算下來，甲社區一整年漏報了高達 274 萬餘元 的銷售額。最後的下場是：管委會不僅要補繳 13.7 萬元 的營業稅，還被依法處以鉅額罰鍰！原本想幫社區賺錢，結果反而害社區大失血。
搶救小叮嚀：主動補辦才是唯一解方
看完上面的案例，如果您的社區目前也有出租公共空間，卻還沒有辦理稅籍登記，請先不要慌張！
國稅局有規定：只要在「還沒被檢舉」、且「國稅局還沒派人查核」之前，管委會主動向轄區國稅局補辦稅籍登記，並補報、補繳逃漏的稅款與利息，是有機會可以免除罰鍰的（也就是常說的自動補報補繳免罰）。
總結：
管理社區財務是一件吃力不討好的苦差事，各位委員們都辛苦了！
但遇到稅務問題，千萬不能抱持僥倖心態，依照規定辦理登記並開立發票，才是保護社區基金最安全的做法。
如果您不確定目前社區收取的租金規模該如何辦理稅籍登記，或者需要協助與國稅局溝通，隨時歡迎聯絡豐源記帳士事務所，讓 AMY 幫社區把關稅務風險！